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Sachverständigenbüro Kai Landau

Sachverständiger für Bauschäden und Grundstücksbewertung

Nach dem geprüften Immobilienmakler, nun auch geprüfter Sachverständiger

Bauschadenanalysen und -bewertungen - rechtssicher und zuverlässig

Der Sachverständige ist eine unabhängige integre Person, die auf einem oder mehreren bestimmten Gebieten über besondere Sachkunde sowie Erfahrung verfügt.

Kai Landau ist nach DIN ISO EN 17024 geprüfter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden und Grundstücksbewertung. Die zukünftig folgende Zertifizierung ist ein international anerkanntes Qualitätssicherungssystem. Dieser Zertifizierungsprozesss setzt sich unter Berücksichtung der DIN EN ISO/IEC 17024 gegenüber den rein nationalen Qualifizierungen immer mehr durch. Durch die weitreichendere und kontrollintensivere Überwachung, gewinnt der Status des Gutachters nach dieser DIN-Norm immer mehr Bedeutung gegenüber der öffentlichen Bestellung und Vereidigung.

Um für die Kunden weitere Vorteile zu schaffen und noch mehr Kompetenz für Immobilien nachweisen zu können, ist diese Zertifizierung noch in 2014 angestrebt. Denn Immobilien wollen nicht nur kundenorientiert angeboten und vermarktet, sondern auch fachlich richtig bewertet werden. 

Eine Kombination zwischen Immobilienvermittlung und bautechnischer Kenntnis, die sicherlich eher selten zu finden ist.

Sie haben jetzt nicht nur die Möglichkeit, Ihr Grundstück oder die in Ihrem Besitz befindliche Immobilie vermaktungsoptimiert vermitteln zu lassen, sodern können auf fundiertes Wissen bei der fachgerechten Bewertung des Objektes zurückgreifen. 

Informieren Sie sich über meine Kompetenz und die umfangreichen Dienstleistungen zu Themen wie Bauschaden-Gutachten, Grundstücksbewertung oder Beweissicherungund Ankaufberatung. Die langjährige Erfahrung von 20 Jahren Berufspraxis im Bereich Bauschäden zeigt sich in fachlich ausgereiften Gutachten, die auch vor Gericht bestand haben.

Zu den Gutachterleistungen gehören:

  • Gutachten zu Bauschäden
  • Gutachterliche Stellungnahmen
  • Kurzgutachten
  • Beweissicherung
  • Baubegleitende Qualitätskontrolle
  • Schätzung Ihrer Immobilienwerte
  • Wertgutachten von bebauten und unbebauten Grundstücken  nach dem Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren
  • Ankaufberatung
  • Schimmelberatung
  • Beratung zur Trinkwasserverordnung (Legionellenbelastung)
  • Beratung zur Energieeinsparung
  • Mediation
  • Wohnraumwartung für vermietete Objekte
  • Luftdichtheitsprüfungen von Gebäuden (Blower-Door-Messungen)

Gerne unterstütze ich Sie bei Ihren Projekten und bei Gerichtsverfahren. Vereinbaren Sie ein persönliches Gespräch zu Ihrem Thema.

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Die richtige Fenstermontage

Fachgerechte Montage von Fenstern

Sind die Fenster richtig montiert, beugt das langfristig Bauschäden vor!

Eigentlich hört sich eine Fenstermontage recht einfach an; Rahmen in die Öffnung stellen, mit der Wasserwaage ausrichten und befestigen, mit Bauschaum ausschäumen und fertig.

In der Realität sieht ein fachgerechter Einbau etwas anders und wesentlich aufwendiger aus. Schon bei der Vorbereitung sind einige wichtige Punkte zu beachten. Die korrekte Montage ist nach dem Stand der Technik in der ÖNORM B 5320 und der DIN 18355 festgelegt. Wichtigstes Kriterium ist dabei, dass die Anschlussfuge zwischen Fenster und Mauerwerk die selben bauphysikalischen Eigenschafen aufweisen soll, wie das Mauerwerk selbst. Somit werden an den Bereich zwischen Fensterelement und Bauwerk hohe Anforderungen gestellt.

Falls das Mauerwerk zu starke Unebenheiten aufweist, muss hier erst einmal für einen glatten Untergrund auf der inneren und äußeren Wandfläche sowie in der Fensterlaibung gesorgt werden, um hier nach der Montage ein Dichtband aufbringen zu können. Dies kann durch glattes abziehen eines feinkörnigen frostsicheren Mörtels erfolgen. An der Außenseite des Fensterrahmens werden nun die Montageeisen befestigt und die Dichtungsbänder für eine innere und äußere Verklebung angebracht. Es ist darauf zu achten, dass ausschließlich zugelassene Materialien verwendet werden, die eine dauerhafte Dichtigkeit gewährleisten.

Die eigentliche Montage

Der Rahmen des einzubauenden Elementes sollte umlaufend einen Abstand zum Mauerwerk von ca. 1,5 cm haben, um ein Ausrichten zu ermöglichen und hier nach der Montage eine Wärmedämmung einbringen zu können. Bei der Verwendung von Bauschaum als Dämmmaterial sind nur speziell für den Fenstereinbau zugelassene Produkte zu verwenden. Einfache Fabrikate aus dem Baumarkt haben diese Zulassung meistens nicht! Besser werden die Anschlussfugen mit Dämmwolle dicht ausgestopft. Weiterhin ist auf die richtige Lage des Elementes in der Dämmebene der Fassade und eine flucht- und lotrechte Ausrichtung zu achten. Sobald dann die korrekte Position gefunden ist, kann das Fenster (ohne Flügel) mit ausreichend dimensionierten Schrauben und Dübeln (auch zugelassene Schlagdübel sind geeignet) befestigt werden. Je nach Größe des Fensters sind die Belastungen auf die Befestigungen zu berücksichtigen und die Schrauben entsprechend zu dimensionieren, da diese zum Teil ganz erheblich sein können. Dies ist auch in Verbindung mit dem Material zu berücksichtigen, in das die Anker eingebracht werden.

Die richtigen Anschlüsse

Nach der Energieeinsparverordnung (EnEV), den gültigen DIN-Normen (4108, Teil 2+7), den allgemeinen anerkannten Regeln der Technik und den Montagerichtlinien der Fensterindustrie soll jedes Fenster- oder Türelement so eingebaut werden, dass von außen eine Wind- und Schlagregendichtigkeit und von innen eine Luftdichtigkeit gegeben ist, die dauerhaft auch Baubewegungen aushält.

Das bedeutet, es sind Verklebungen mit unterschied-lichen Dichtungsbändern für innen und außen anzubringen, die diese Kriterien erfüllen und bauaufsichtlich (DIfBt) für diesen Zweck zugelassen sind. Sollte nun von außen keine Möglichkeit bestehen, ein solches Klebeband zu verwenden, kann hier auf ein zugelassenes, vorkomprimiertes Quellfugenband zurück gegriffen werden, das die Anschlussfuge wind- und regendicht abschließt. Wichtig bei allen verwendeten Materialien ist eine sorgfältige Verarbeitung.

Die verschiedenen Dichtungsbänder innen (diffusionsdicht) und außen (diffusionsoffen) müssen abschließend mit eingeputzt werden, sodass ein sauberer Anschluss entsteht. Wichtig ist noch auf das Detail der Fensterbank hinzuweisen. Auch unter der Fensterbank ist die Dichtungsebene fortzuführen, wobei unter der Außenbank von Türelementen auch eine trittfeste Wärmedämmung verwendet werden sollte.

Wird nach dem Fenstereinbau der so genannte Blower-Door-Test durchgeführt, sollten keine Leckagen bei den Fensteranschlüssen in der Außenhülle des Gebäudes nachweisbar sein. So werden Zugerscheinungen und Bauschäden langfristig vermeiden, Heizkosten gespart und ein gesundes Raumklima geschaffen.

Informieren Sie sich über die Möglichkeiten, in Ihrer Immobilie Schwachstellen aufzuspüren und rufen sie mich unter der Nummer 02191-932445 an oder senden mir einen E-Mail mit Ihren Fragen an Diese E-Mail-Adresse ist gegen Spambots geschützt! JavaScript muss aktiviert werden, damit sie angezeigt werden kann. . Weitere Fachinformationen erhalten Sie auch auf unserer Internetseite unter www.immobilienservice-landau.de/immobilienservice/blower-door-messung.html.

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Energie-Novelle EnEV 2014

Anforderungen beim Neubau steigen

Die neue EnEV kommt zum 1. Mai 2014 – Bundesrat hat mit Änderungen zugestimmt, Bundesregierung bestätigt Novelle

Bis 2050 soll einen nahezu klimaneutraler Gebäudebestand in Deutschland erreicht werden. Ab dem 01. Mai 2014 sollen Neubauten mit noch weniger Energie auskommen als bisher, alte Heizungsanlagen müssen ausgetauscht werden.

Die erste Fassung der Energieeinsparverordnung ist mittlerweile über zehn Jahre alt. Sie trat als Zusammenschluss der alten Wärmeschutzverordnung und der Heizungsanlagenverordnung bereits 2002 in Kraft. Sie ist schon 2004 sowie 2007 überarbeitet worden und gilt mit wenigen Ausnahmen für alle Wohn- und Gewerbegebäude. In der jetzigen Novellierung der EnEV wurden die Anforderungen an Neubauten und größere Sanierungsvorhaben um durchschnittlich 30 % angehoben. Die Umsetzung war schon lange in der Diskussion, zu der seit dem 06.02.2013 der Referentenentwurf zur Neufassung vorlag. Nach dem vorliegenden Beschuss der Novelle zur EnEV des Bundesrates vom 11. Oktober 2013 hat auch die Bundesregierung am 16. Oktober 2013 abgestimmt und die Änderungen als neue Verordnung beschlossen. Veröffentlicht wurde das Paket dann im Bundesgesetzblatt am 21. November 2013. Zu dem ursprünglichen Entwurf gibt es allerdings einige Änderungen, wobei die Nachweisverfahren der DIN 4108 mit DIN 4701-10 als gültiges Verfahren erhalten.

Die neue Verordnung bringt hohe Investitionsanforderungen an die Immobilienbesitzer mit sich, was nach Expertenmeinungen die Kosten für Neubauten, die dringend erforderlich sind, erhöht und somit die Bauaktivitäten bremst. So wird davon ausgegangen, dass die Novelle in der Realitätsbetrachtung keine positiven Effekte haben wird. Die Arbeitsgemeinschaft Energiebilanzen hat für die ersten neun Monate 2013 den Energieverbrauch ermittelt und für das gesamte Jahr hochgerechnet. Danach wird der Gesamtbedarf im Vergleich zu 2012 voraussichtlich um 2 % ansteigen, was ebenfalls den Nutzen der EnEV fragwürdig erscheinen lässt.

Denkmalgeschütze Immobilien sind von dieser neuen EnEV ohnehin nicht betroffen, wenn für sie eine Ausnahmegenehmigung vorliegt. All diese festgelegten strengen Vorgaben orientieren sich auch an den Bedingungen der staatlichen Förderbank KfW und der unterstützenden Landesbanken, die mit diversen Förderprogrammen Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen für Baumaßnahmen bereit halten.

Was ändert sich zukünftig für Anbieter von Immobilien bei einem Verkauf oder einer Vermietung?

1. Gewerbliche Anbieter von Immobilien müssen in den Immobilienanzeigen ab 01. Mai 2014 die Art des Energieausweises, den entsprechenden Kennwert, die Angaben zur Heizungsart, die Energieeffizienzklasse (bei neu ausgestellten Ausweisen) und das Baujahr angeben

2. Die Verbrauchswerte sind auf die angebotene Wohnfläche und nicht wie bisher auf die Gebäudenutzfläche zu beziehen

3. Die Effizienzklasse wird zukünftig zusätzlich mit einem Wert zwischen A+ und H angegeben, wie das von Haushaltsgeräten bereits bekannt ist

4. Der Eigentümer oder Makler muss den Ausweis bereits bei der Besichtigung aushändigen, bisher war nur eine Einsicht auf Verlangen gefordert

5. So genannte Konstanttemperatur-Heizkessel dürfen nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden und müssen bis 2015 ausgetauscht werden. Also Heizungen, die vor 1985 eingebaut wurden, sind zu erneuern, wenn es keine Brennwert- oder Niedertemperatur-Heizkessel sind. Eigentümer, die ihre Bestandsimmobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, müssen ihre Heizkessel nicht nachrüsten.

Der Verbraucher soll durch all diese Änderungen noch genauere Informationen über das Gebäude erhalten und im Vorfeld seiner Entscheidung bessere Angaben über die Umweltfreundlichkeit bekommen.

Die Umweltverträglichkeit wird durch den Primärenergiebedarf definiert. In ihm sind alle Energieverluste berücksichtigt, die durch die Gewinnung, den Transport, die Speicherung, Herstellung und Aufbereitung des Energieträgers wie Gas, Öl, Strom oder Fernwärme anfallen.

Bei der Elektroinstallation, Heizungs- und Lüftungsanlagen von Neubauten soll ab dem 1. Januar 2016 der Jahres-Primärenergiebedarf insgesamt 25 % niedriger ausfallen als bisher. Wärmeverluste der Gebäudehülle sind um durchschnittlich 20 % zu reduzieren. Weitere Reduzierungen treten dann ab 2021 in Kraft. Dann sollen alle Neubauten den Niedrigstenergiestandard erreichen.

Bei der Berechnung der Jahres-Energiewerte für Neubauten sind neben dem Primärenergiebedarf auch Transmissions-Wärmeverluste und Sonneneintragswerte nachzuweisen. Bei Sanierungen in Bestandsimmobilien sind geforderte Durchgangskoeffizienten, die so genannten U-Werte, rechnerisch zu belegen, die bis zu 40 % über den Grenzwerten eines Neubaus liegen können. Bei Erweiterungen der Wohnfläche von mehr als 50 m² werden allerdings Neubaukriterien angesetzt. Zukünftig soll es auch stichprobenartiges Kontrollsystem für die Einhaltung der Energiewerte und der Energieausweise von den Behörden geben, die auch entsprechende Registrierungsnummern vergeben sollen.

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Kaufen oder Mieten?

Sie interessieren sich für eine bestimmte Eigentumswohnung, ein Haus oder eine Geschäftsimmobilie, können aber den Kaufpreis zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht in voller Höhe aufbringen? Dann könnte der Mietkauf eine Alternative zum herkömmlichen Immobilienkauf sein. Bei diesem Modell wird aus dem anfänglichen Mieter nach Ablauf einer vertraglich geregelten Frist der Käufer, aus dem Vermieter der Verkäufer. Doch Achtung: Es gibt zwei Varianten des Mietkaufs – wir erläutern die Vor- und Nachteile.
 
Das klassische Mietkaufmodell
 
Beim klassischen Mietkaufmodell legen Mieter und Vermieter bei Vertragsabschluss fest, zu welchem Zeitpunkt und zu welchen Konditionen das zunächst gemietete Objekt endgültig den Besitzer wechselt. Das heißt in der Praxis: Interessenten kaufen die Immobilie sofort, doch der Verkäufer stundet den Kaufpreis für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum. Die neuen Eigentümer zahlen ihre Miete, wobei ein Teil der Miete als Zinsen, ein Teil als Tilgung des Kaufpreises angerechnet wird. Nach Ablauf der Mietkaufzeit zahlen die Käufer den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer.
 
Der Optionskauf
 
Bei der zweiten Variante des Mietkaufs sichert sich der Mieter und potenzielle Käufer lediglich die Möglichkeit, das Objekt nach einer vertraglich vereinbarten Laufzeit käuflich zu erwerben. In der Regel kauft eine Genossenschaft oder ein Bauträger die Immobilie und vermietet diese an Interessenten. Gleichzeitig bekommen diese die Option eingeräumt, die Immobilie in bis zu 25 Jahren zu einem heute festgelegten Preis vom Eigentümer zu kaufen. Diese Option können sie wahrnehmen, müssen es aber nicht. Die Mieter bleiben also bis zum Ende der Vertragslaufzeit völlig ungebunden.
 
Vorteile des Mietkaufs
 
Die Vorteile des Mietkaufmodells liegen für den Käufer auf der Hand: Er muss zwar in der Regel einen Mietzins zahlen, der höher ausfällt als die reine Miete – doch im Gegenzug gewährt ihm der Verkäufer eine Art Kredit. Banken bleiben dabei außen vor. Die Mietzahlungen werden auf den Kaufpreis angerechnet – wenngleich nicht in voller Höhe. Ein Teil der Mietzahlungen wird als Zinsen gewertet. Weiterer Vorteil: Das sogenannte wirtschaftliche Eigentum geht von Anfang an sofort auf den Käufer über. Für gewerbliche Immobilien bedeutet das: Das Objekt muss von Anfang an im Anlagevermögen aktiviert werden.
Vorteil für den Vermieter: Er erzielt vergleichsweise höhere Mieten. Dieses Geld sichert er sich auch dann, wenn der Vertrag einmal platzen sollte.
 
Der Mietkauf ist vor allem für Personen mit geringem Eigenkapital interessant, zum Beispiel junge Familien. Man muss jedoch eine Doppelbelastung einkalkulieren, denn zusätzlich zum vergleichsweise höher liegenden Mietzins muss auch der Kaufpreis für die Immobilie angespart werden. Deswegen sollte beim Abschluss eines Mietkaufvertrages immer darauf geachtet werden, dass ein angemessenes Verhältnis zwischen Eigenkapital, Mietzahlungen, Kaufpreis und Laufzeit besteht.
 
Auch der Optionskauf bietet viele Vorteile: Hier tragen die potenziellen Käufer nicht das Risiko, dass sich die Immobilie im Wert verschlechtert oder schlechter entwickelt als gedacht – dieses Risiko trägt die Genossenschaft oder der Bauträger. Auch bleiben die Interessenten unter dem Strich flexibler, weil sie die Immobilie kaufen können aber nicht müssen.
 
Nachteile des Mietkaufs
 
Es gibt auch Nachteile beim Mietkauf: Interessenten zahlen am Ende in aller Regel mehr, als wenn sie die Immobilie direkt kaufen. Wenn eine Finanzierung möglich ist, sollten Interessenten also lieber selbst finanzieren und kaufen. Zudem müssen die potenziellen Käufer so solvent sein, dass sie zeitgleich neben der erhöhten Miete den verbleibenden Kaufpreis ansparen können. Eine weitere Fußangel: Geht der Verkäufer in den ersten Jahren Pleite, haben Mieter keine Sicherheiten – die gezahlte Miete ist verloren und ob ein Kauf jemals zustande kommt, bleibt offen.
 
Nachteil Nebenkosten: Ein Mietkäufer zahlt aufgrund der Umlage den eventuell höheren Heizenergieverbrauch des Nachbarn anteilig mit. Ebenso muss er sich an  Handwerkerrechnungen für Instandsetzungen, Reparaturen und Modernisierungen am Haus beteiligen. Wer juristisch noch nicht als Eigentümer betrachtet wird, hat kein Mitspracherecht bei vielen baulichen Entscheidungen, die das gesamte Objekt betreffen.
 
Ob Mietkäufer ein gutes Geschäft machen, hängt vor allem davon ab, wie viel von der gezahlten Miete und Tilgung auf den Kaufpreis angerechnet wird. Nur wenn dieser Anteil höher als 80 Prozent ist, lohnt sich das Geschäft in der Regel für den Käufer. Wird eine geringere Tilgung angerechnet, entsteht für die Käufer unter dem Strich ein so hoher Aufwand, dass sie genauso gut weiterhin zur Miete wohnen könnten.
 
Rechtlich werden beim Mietkauf oft Fehler gemacht, indem der Vertrag nicht notariell beurkundet wird. Die Folge: Der Vertrag ist unwirksam, weil die notarielle Beurkundung als Formerfordernis zwingend vorgeschrieben ist.
 
Rechtliche Grundlage
 
Die rechtliche Grundlage des Mietkaufs bildet zunächst das Mietrecht, da der Vertrag bis zum Mietkauf wie ein ganz normaler Mietvertrag gehandhabt wird. Das kann beim Optionsmodell ein sehr langer Zeitraum sein. Sobald sich der Vertrag in einen Mietkaufvertrag ändert, sind die rechtlichen Grundlagen mit einem Kaufvertrag gleichzusetzen. Das bedeutet: Dem Verkäufer stehen beim Mietkauf von Beginn an im Grundbuch vermerkte Eigentumsrechte zu.
 
Rat vom Notar einholen
 
Vorsicht ist beim Mietkauf in jedem Fall geboten. Manche Immobilienfirmen nutzen das Modell, um schwer vermittelbare Objekte an den Mann zu bringen. Für den Fall einer Insolvenz des Käufers oder Verkäufers sollten beide Seiten vor der Vertragsunterzeichnung eine Regelung vereinbaren. Bevor Sie einen Mietkaufvertrag unterschreiben, informieren Sie sich über aktuelle Finanzierungsangebote von Banken. Bei einer günstigen Zinsentwicklung kann sich ein Mietkauf möglicherweise von vornherein erübrigen. Grundsätzlich sollte der Käufer immer den Rat eines Notars einholen und sich von Vertragsabschluss bis -ende gründlich beraten lassen.
 
Quelle: Immonet

Kaufen oder Mieten?

Sie interessieren sich für eine bestimmte Eigentumswohnung, ein Haus oder eine Geschäftsimmobilie, können aber den Kaufpreis zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht in voller Höhe aufbringen? Dann könnte der Mietkauf eine Alternative zum herkömmlichen Immobilienkauf sein. Bei diesem Modell wird aus dem anfänglichen Mieter nach Ablauf einer vertraglich geregelten Frist der Käufer, aus dem Vermieter der Verkäufer. Doch Achtung: Es gibt zwei Varianten des Mietkaufs – wir erläutern die Vor- und Nachteile.


Das klassische Mietkaufmodell:
Beim klassischen Mietkaufmodell legen Mieter und Vermieter bei Vertragsabschluss fest, zu welchem Zeitpunkt und zu welchen Konditionen das zunächst gemietete Objekt endgültig den Besitzer wechselt. Das heißt in der Praxis: Interessenten kaufen die Immobilie sofort, doch der Verkäufer stundet den Kaufpreis für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum. Die neuen Eigentümer zahlen ihre Miete, wobei ein Teil der Miete als Zinsen, ein Teil als Tilgung des Kaufpreises angerechnet wird. Nach Ablauf der Mietkaufzeit zahlen die Käufer den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer.

Der Optionskauf:
Bei der zweiten Variante des Mietkaufs sichert sich der Mieter und potenzielle Käufer lediglich die Möglichkeit, das Objekt nach einer vertraglich vereinbarten Laufzeit käuflich zu erwerben. In der Regel kauft eine Genossenschaft oder ein Bauträger die Immobilie und vermietet diese an Interessenten. Gleichzeitig bekommen diese die Option eingeräumt, die Immobilie in bis zu 25 Jahren zu einem heute festgelegten Preis vom Eigentümer zu kaufen. Diese Option können sie wahrnehmen, müssen es aber nicht. Die Mieter bleiben also bis zum Ende der Vertragslaufzeit völlig ungebunden.

Vorteile des Mietkaufs:
Die Vorteile des Mietkaufmodells liegen für den Käufer auf der Hand: Er muss zwar in der Regel einen Mietzins zahlen, der höher ausfällt als die reine Miete – doch im Gegenzug gewährt ihm der Verkäufer eine Art Kredit. Banken bleiben dabei außen vor. Die Mietzahlungen werden auf den Kaufpreis angerechnet – wenngleich nicht in voller Höhe. Ein Teil der Mietzahlungen wird als Zinsen gewertet. Weiterer Vorteil: Das sogenannte wirtschaftliche Eigentum geht von Anfang an sofort auf den Käufer über. Für gewerbliche Immobilien bedeutet das: Das Objekt muss von Anfang an im Anlagevermögen aktiviert werden. Vorteil für den Vermieter: Er erzielt vergleichsweise höhere Mieten. Dieses Geld sichert er sich auch dann, wenn der Vertrag einmal platzen sollte.
Der Mietkauf ist vor allem für Personen mit geringem Eigenkapital interessant, zum Beispiel junge Familien. Man muss jedoch eine Doppelbelastung einkalkulieren, denn zusätzlich zum vergleichsweise höher liegenden Mietzins muss auch der Kaufpreis für die Immobilie angespart werden. Deswegen sollte beim Abschluss eines Mietkaufvertrages immer darauf geachtet werden, dass ein angemessenes Verhältnis zwischen Eigenkapital, Mietzahlungen, Kaufpreis und Laufzeit besteht.
Auch der Optionskauf bietet viele Vorteile: Hier tragen die potenziellen Käufer nicht das Risiko, dass sich die Immobilie im Wert verschlechtert oder schlechter entwickelt als gedacht – dieses Risiko trägt die Genossenschaft oder der Bauträger. Auch bleiben die Interessenten unter dem Strich flexibler, weil sie die Immobilie kaufen können aber nicht müssen.

Nachteile des Mietkaufs:
Es gibt auch Nachteile beim Mietkauf: Interessenten zahlen am Ende in aller Regel mehr, als wenn sie die Immobilie direkt kaufen. Wenn eine Finanzierung möglich ist, sollten Interessenten also lieber selbst finanzieren und kaufen. Zudem müssen die potenziellen Käufer so solvent sein, dass sie zeitgleich neben der erhöhten Miete den verbleibenden Kaufpreis ansparen können. Eine weitere Fußangel: Geht der Verkäufer in den ersten Jahren Pleite, haben Mieter keine Sicherheiten – die gezahlte Miete ist verloren und ob ein Kauf jemals zustande kommt, bleibt offen.
Nachteil Nebenkosten: Ein Mietkäufer zahlt aufgrund der Umlage den eventuell höheren Heizenergieverbrauch des Nachbarn anteilig mit. Ebenso muss er sich an  Handwerkerrechnungen für Instandsetzungen, Reparaturen und Modernisierungen am Haus beteiligen. Wer juristisch noch nicht als Eigentümer betrachtet wird, hat kein Mitspracherecht bei vielen baulichen Entscheidungen, die das gesamte Objekt betreffen.
Ob Mietkäufer ein gutes Geschäft machen, hängt vor allem davon ab, wie viel von der gezahlten Miete und Tilgung auf den Kaufpreis angerechnet wird. Nur wenn dieser Anteil höher als 80 Prozent ist, lohnt sich das Geschäft in der Regel für den Käufer. Wird eine geringere Tilgung angerechnet, entsteht für die Käufer unter dem Strich ein so hoher Aufwand, dass sie genauso gut weiterhin zur Miete wohnen könnten.
Rechtlich werden beim Mietkauf oft Fehler gemacht, indem der Vertrag nicht notariell beurkundet wird. Die Folge: Der Vertrag ist unwirksam, weil die notarielle Beurkundung als Formerfordernis zwingend vorgeschrieben ist.

Rechtliche Grundlage:
Die rechtliche Grundlage des Mietkaufs bildet zunächst das Mietrecht, da der Vertrag bis zum Mietkauf wie ein ganz normaler Mietvertrag gehandhabt wird. Das kann beim Optionsmodell ein sehr langer Zeitraum sein. Sobald sich der Vertrag in einen Mietkaufvertrag ändert, sind die rechtlichen Grundlagen mit einem Kaufvertrag gleichzusetzen. Das bedeutet: Dem Verkäufer stehen beim Mietkauf von Beginn an im Grundbuch vermerkte Eigentumsrechte zu.

Rat vom Notar einholen:
Vorsicht ist beim Mietkauf in jedem Fall geboten. Manche Immobilienfirmen nutzen das Modell, um schwer vermittelbare Objekte an den Mann zu bringen. Für den Fall einer Insolvenz des Käufers oder Verkäufers sollten beide Seiten vor der Vertragsunterzeichnung eine Regelung vereinbaren. Bevor Sie einen Mietkaufvertrag unterschreiben, informieren Sie sich über aktuelle Finanzierungsangebote von Banken. Bei einer günstigen Zinsentwicklung kann sich ein Mietkauf möglicherweise von vornherein erübrigen. Grundsätzlich sollte der Käufer immer den Rat eines Notars einholen und sich von Vertragsabschluss bis -ende gründlich beraten lassen.

Quelle: Immonet

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